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賃貸運用のデメリット
 建物を他人に貸すという選択
Q5.DIY型賃貸住宅の貸主側のメリットは?
平成25年、国土交通省において「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会」が設置されました。
その中で検討されたものの一つに「借主負担DIY型賃貸」があります。
 
DIY型賃貸とは、
貸主が原則として修繕義務を負わない代わりに低廉な賃料とし、
借主が自費で修繕や模様替え等をする形態で、
当該箇所について退去時の原状回復義務を免除する。
賃貸借契約です。
 
貸主のメリットとしては
・自らの費用持出しなしで、業者発注や施工確認の手間をかけることなく、
現状そのままの状態で貸すことが可能となる。
・借主が自費でDIY等を行うことから長期間居住を希望することが予想され、
安定した賃料収入(又は借主が買い取る場合の売却益)を得ることが期待できる。
・退去後、設備や内装等の価値が上がった状態の住宅として戻るため、
次に賃貸化して入居募集する際に有利に働き、家賃を高く設定できる可能性がある。
 
借主のメリットとしては
・自分の好みの設備を入れ替え、模様替えをすることができるため、
持ち家と同じような感覚で居住することが可能となる。
・修繕やDIYの費用を加味する分、賃料を近隣相場よりも安くすることができる。
・自らが修繕する場合、施工方法や材料の選択、リフォーム業者等との交渉で
コストを引き下げることが可能となる。
・DIY実施箇所は原状回復義務が免除されるので、
追加的な費用が発生せず、退去時のトラブルを避けられる。
などがあります。
※以上、太字部分は個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会が公表したガイドラインからの引用です。
 
ここまで読むと貸主・借主双方にメリットがある賃貸形式であることがご理解頂けると思いますが、
実際の運用には二つの注意点があります。
@借主の修繕義務は全てにあるわけではなく、躯体や雨漏り等の住宅の根幹部分は貸主に修繕義務が残る。
A借主の修繕費用負担の上限もしくは貸主・借主の費用分担割合をあらかじめ契約時に設定するので、
 貸主の費用負担がゼロになるわけではない。
他にも注意すべき点はあるのですが、契約書と重要事項説明書への記載内容でカバーできますので、
ここでは割愛させて頂きます。
 
これらのことを踏まえて考えると一般的な賃貸借契約よりもDIY型賃貸をお勧めすべき貸主様、物件が
ある程度明確になってきます。
 
◆DIY型賃貸向きの貸主様
○当面の使用予定がなく10年以上の賃貸借契約が可能
○一般的な賃貸借契約で必要な、契約前の多額の修繕費用が捻出しづらい
○安くてもいいので一定額以上の収入が長期間、確実に欲しい
○借主の退去時に原状回復費用でもめたくない
 
◆DIY型賃貸向きの物件
○築年数が古い為に安い賃料でしか貸せない
○内装・設備はリフォームが必要だが、瓦や躯体はしっかりしている
○リフォーム費用や維持費に多額の費用が発生する為、家賃で回収できるか不明
○需要が少ない場所なので借り手が付かずに募集開始前に行なったリフォーム費用が無駄になる可能性がある
 
またDIY型賃貸の良いところは、
前述の注意点Aの修繕費用分担を家賃に応じて数段階に分けて設定できることです。
【例】 借主の費用分担50%の場合 家賃5万円 (但し年間の貸主負担の上限24万円)
  借主の費用分担75%の場合 家賃4万円 (但し年間の貸主負担の上限12万円)
  借主の費用分担100%の場合 家賃3万円  
このケースでは貸主の収益(家賃から修繕経費を控除したもの)は全て最低でも36万円となり、
もし年間の修繕費用が貸主負担の上限に至らない場合には収益がその分増加します。
この費用分担は借主負担100%のみで募集するよりもいくつかの選択肢の中から借主に選んでもらうほうが、
成約率が高まることが予想されます。
 
もう一つDIY型賃貸の良いところは、修繕費用を最低限度にとどめることができる点です。
一般的な賃貸借契約の場合、
その修繕義務が貸主にあろうとなかろうと「一応、ダメ元で貸主に言ってみよう」という心理が借主に働きます。
借主には修繕の費用負担がないわけですから当然なのですが、
費用分担が明確であれば確実に自己負担費用が発生しますのである程度の抑止力になるわけです。
 
このようにメリットの多いDIY型賃貸ですが、
法律に疎い個人所有者が単独で行なう場合、思わぬトラブルに発展する可能性があります。
必ず不動産業者の媒介にて行なうことをお勧めいたします。
 
当社ではDIY型賃貸住宅を積極的に取り扱っておりますので、是非お気軽にご相談下さい。
 
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