エステートプロモーション北九州【不動産売買・賃貸・空き家管理】

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エステートプロモーション北九州
TEL:093-693-0020
 
相談  息子は有料老人ホームへの転居を機に自宅の売却を勧めるのですが、
そのほうが良いのでしょうか?
 3ヶ月前に横浜の長男夫婦の自宅近くの有料老人ホームへ転居しました。
 もう北九州へは戻るつもりはないのでいつ売却しても良いのですが、
 2人の息子に相続させて共有名義にした後に売ったほうがもめなくて良いのかなとも考えています。
 現在は10年前に亡くなった主人の名義のまま相続登記は行なっていません。
 
◆エステートプロモーション北九州からのご提案
 まず最初に確認したいのですが、
 ご主人が土地・建物を購入した時の売買契約書(あるいは建築請負契約書)か領収証は残っていますか?
 もし廃棄、または紛失して手元にないのであれば奥様単独名義で相続登記を行ない、
 転居してから3年以内に売却することをお勧めします。
 理由は税務申告時に「居住用3,000万円特別控除」が適用されるからです。
 
 不動産を売って利益が出るとその利益に対して課税されます。
 利益とは「売った金額」から「買った金額」と「売った時・買った時の経費」を引いた金額のことを指します。
 ここ20年ほどの間、北九州市の地価は下がり続けていますので、
 利益が出る人(買った時よりも高く売る人)はまずいません。
 つまりほとんどの人が課税されることはないのですが、それは契約書・領収証が残っている場合です。
 もし契約書・領収証がなくて買った金額が不明の場合どうなるか?
 税法上では売った金額の5%を自動的に買った金額とみなすように定められています。
 つまりこのようなケースの場合は利益が95%出たということになり、かなりの税金を課せられます。
 しかしもし売る不動産が自宅だったらどうなるか?
 自宅を売った場合、利益が3,000万円以内であれば課税されません。
 これを「居住用3,000万円特別控除」といいます。
 特別に大きな土地・建物でない限り、北九州市内で3,000万円を超える中古住宅はまずありません。
 売買金額が3,000万円以下であれば3,000万円の利益が出ることはありません。
 つまり契約書・領収証の有無にかかわらず、自宅を売って課税される人はほとんどいないということです。
 「居住用3,000万円特別控除」は転居して3年以内の売却であれば適用されます。
 今回のケースだと奥様は既に転居されていますから転居から3年以内に売れば税金はかかりません。
 もし奥様が3年以上経過したタイミングで売ったり、息子さん達の名義にしてから売ったりすると、
 「居住用3,000万円特別控除」が適用されませんのでかなりの税金が発生することになります。
 
 以上が損得だけを考えた場合のアドバイスです。
 不動産業者というのはどうしてもお客様の利益を最優先に考えます。
 しかしお金が全てではありませんから、
 このことも踏まえたうえでご家族で最良の方法をご検討されてはいかがでしょうか?
 
 
 
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